個人事業主は賃貸審査に通りづらい？落ちないためのコツを紹介

個人事業主は賃貸審査は厳しいのでしょうか？

うまくきりぬけるコツなどをお伝えします。

個人事業主が利用できる賃貸物件の契約形態

「個人契約」と、「個人事業用契約」の、ふたつの形態を結ぶことができます。

住居用の個人契約

個人契約とは、入居者個人名義で賃貸契約を交わすことです。

借り主が個人であって、事業を目的としない契約となります。

事業用の個人事業用契約

個人事業契約は、個人名義には変わりはありません。

ただ、事業目的とした契約になります。

個人主が借りた部屋を従業員の住まいにしたり、事業用オフィスなどにするときに使われます。

個人契約と個人事業用契約の違い

個人契約と個人事業用契約ではそれぞれどんな違いがあるのでしょうか？

入居時の審査

個人契約の場合、入居する個人事業主の家賃や支払い能力などを基準に審査が行われます。

一方個人事業用契約の場合、事業の規模や、事業の経験年数、売り上げはどのくらいあるか、などを基準に審査が行われます。

個人契約より個人事業用契約の方が、審査する基準の項目が多いです。

必要書類の多さ

個人契約と個人事業用契約では、用意する書類も変わってきます。

(個人契約)

（個人事業用契約）

個人事業用契約では、個人契約の書類の他に次の3点が必要になってきます。

書類も多いので、余裕を持って審査にいどむ必要があります。

税金の金額

個人契約の場合、自宅と事務所を兼用で使用しているのであれば、家賃のうち事業用に使用している部分のみ確定申告で必要経費とすることができます。

個人事業用契約の場合、自宅と別に店舗や事務所を借りているのであれば、家賃について原則として全額が必要経費となります。

個人事業主が賃貸審査に通りづらい理由

先程も説明した通り、3つの理由が挙げられます。

収入が不安定だと判断される

個人事業主は、一般会社の正社員と違い、収入が不安定なので、契約が懸念されます。

セキュリティに問題がある

個人事業用契約の場合、取引先の人や、訪問客などの出入りなどのため、物件のセキュリティが甘くなり、何らかのトラブルが起きる可能性も多くなるでしょう。

大家側が払う税金が増える

大家側が払う税金の種類は、4種類あります。

900万円以下の税率は23パーセントですが、900万円を超えると、一気に33パーセントに上がります。

家を貸すことで税金がいくらかかるかどうかを計算して考えた方がいいのです。

法律に引っかかる可能性がある

税金を払わなかったり、確定申告などをちゃんとしないと、賃貸契約上、法律に引っかかる可能性があります。

退去費用トラブルの懸念がある

オフィスを退去する時の費用は、経費としてあげることができます。

壁や柱に傷をつけてしまった場合など、賃貸物件において入居者がオーナーに対して、「原状回復義務」というのを負う責任があります。

壁や柱に傷をつけてしまったなどのものを、入居者が勝手に改善すればいいというものではありません。

賃貸物件はオーナーの所有物なので、オーナーではない入居者が消耗品以外のものに手を加えることができないのですが、その点でトラブルが多々あります。

個人事業主が賃貸審査に通るためのコツ

個人事業主が賃貸審査に通るコツが、いくつかあります。

安定した収入があることを証明する

お部屋によっては、通帳の預金残高で確認する、「残高審査」というものがあります。

家賃2年分の貯金があるなら、職業を問わず物件を借りられる手段です。

なお、個人事業用契約の場合、貯金残高に加え、設立年数、社員数、業態、資本金などの事業内容でもチェックされます。

事業用として利用できるか相談する

事業用として利用する場合は、賃貸人の金銭の負担が大きくなりやすいため、その点などでトラブルに発展しないよう、前もって大家さんに相談しましょう。

身なりや態度に気を配る

身なりや態度は、不動産会社から大家に伝わります。

判断材料のひとつになるので、きちんと整えましょう。

家賃を低めにする

家賃ですが、「所得税の20～25パーセント」に抑えてください。

収入証明書の金額を見て、家賃の相場を決めましょう。

個人事業2年目以降に引っ越す

個人事業2年目だとなんと通過率が上がります！

3年以上の実績があればなおさらです。

事務所・SOHO利用可の物件を選ぶ

あまり来客がなく、電話やメールなどでのやり取りが多い仕事は、SOHO物件を検討するのも良いでしょう。

例えば、フリーランスのライター、デザイナーなどになります。

頻繁に人の出入りなどが激しいところは、認められないことも多いです。

賃貸物件の住所で開業届を出せるか確認する

賃貸物件の住所で開業届を出す場合、事前に確認するべきであることを知っておく必要があります。

登記可能か確認する

個人事業主の登記とは「商号登記」といいます。

これはメリットが多く、デメリットが少ないです。

メリットは商号が法的に保証され、取引の際の社会的信頼が得られます。

商号登記はメリットが大きいので、できるかどうか、事前に確認しておくと良いでしょう。

デメリットを書くと、費用がかかることです。

費用がかかることで、屋号ほど気軽に登録できないというところがデメリットといえるでしょう。

個人事業主が収入を証明するために利用できる書類

収入証明書について説明していきます。

納税証明書

都税の各科目で、納付すべき額、納付した額及び未納額等を証明する書類になります。

税務署の窓口に取りに行くことができます。

所得証明書

個人の所得や収入がどれくらいあるのかを証明出来る書類です。

居住する住所の自治体でもらえます。

確定申告書の写し

窓口で申請の場合

確定申告書用紙は複写となっていますので、窓口で申請をしたさい収受日付印が押された確定申告書の控えを返却されますので保管してください。

「国税庁 確定申告書等作成コーナー」で作成した確定申告書を窓口で申請する場合は、原本用と控え用の２つをプリントアウトして窓口に申請してください。

収受日付印が押された確定申告書の控えを返却されますので保管してください。

郵送で申請の場合

確定申告書用紙は複写となっていますので、郵送すると収受日付印が押された確定申告書の控えが返送されてきますので保管してください。

郵送する際は、返信用封筒に切手を貼り付けて、送付先住所を記載して同封しておくとよいです。

「国税庁 確定申告書等作成コーナー」で作成した確定申告書を郵送する場合は、原本用と控え用の２つをプリントアウトして郵送してください。

e-Taxで申請の場合

e-Taxでの確定申告書は用紙ではなくデータで申告することになります。

その為、控えというものが無いため、控えの代わりとなるものは以下２点となります。

• 受信通知データ
• 申告データ

データをプリントアウトして保管してください。

契約者の収入を証明するもの

源泉徴収票、住民税の課税証明書、所得税の納税証明書、資産証明書、貯金残高証明書などが該当します。

個人事業主が賃貸審査に通らなかったときの対処法

審査に通らなかった時、理由を考える必要があります。

連帯保証人を立てる

連帯保証人は、身近にいる、収入能力がある人がベストです。

ですがどうしてもダメな場合、家賃保証会社を使ったり、保証人不要の物件を探したり、家賃の支払いをクレジットにすると、連帯保証人を立てなくても契約できることがあります。

支払い能力を証明できるようになるまで待つ

賃貸契約には支払い能力を要することは必須！

事業を始めて何年か待って、軌道に乗ってきたら賃貸契約も考えてもいいですね。

家賃1年分の前払いを提案する

家賃の1年分の前払いだと、収入や金銭的にも「ああ、この人はこれだけ払えるんだな。」と、安心材料になるかもしれません。

配偶者の名前で審査を受ける

これは手段として考えられます。

個人事業主より、雇用されている配偶者の名前で審査にかけたほうが、審査を有利にすすめられることもあります。

賃貸保証会社を利用する

連帯保証人を立てるケースが減り、最近は賃貸保証会社を利用することを必須とした物件が増えてきています。

保証料さえもらえれば、連帯保証人の代わりになってくれます。

個人事業主が賃貸以外で開業する方法

個人事業主が賃貸以外で開業する、3つの方法を紹介します。

バーチャルオフィスを利用する

所在地として登録できる「住所」の権利を借りるだけのものです。

月1万円程度からレンタルできます。

レンタルオフィスを利用する

事業主としての住所が必要で、チームで仕事をしたい人におすすめです。

初期費用も安く、契約期間の解約や延期などには柔軟です。

あくまでチームで仕事をしたい人におすすめです。

シェアオフィスを利用する

ひとつのオフィスを複数人でシェアするので、月額費用が安くなる傾向があります。

さらに光熱費やインターネット利用料が月額利用料に含まれているケースが多いです。

まとめ

個人事業主が賃貸の審査を通すのは大変なことですが、コツややり方もいくつもある、ということをお伝えしました。

個人事業主が1人でも多く賃貸の審査が通りやすくなりますように！

最後までご覧いただき、ありがとうございました。